Lösung für das Investor-Mieter Dilemma durch Fördermittel

Energieeffizienz im Unternehmen und das Nutzer-Investor-Dilemma?!

von | Okt 28, 2018

Ist das Thema Energieeffizienz im Unternehmen und das Nutzer-Investor-Dilemma oder oft genannt Betreiber-Vermieter-Dilemma lösbar und könnte so die Wirtschaftlichkeit energetischer Modernisierungen erhöht werden?

Was für ein Stellenwert hat das Nutzer-Investor-Dilemma?

In vielen Fachdiskussionen wird dieser Frage ein großes Potenzial zugesprochen. Über die Wirtschaftlichkeit energetischer Modernisierung, kann die Attraktivität von Verkaufs- und Gewerbeflächen deutlich erhöht werden.
Ausgangspunkt vieler Diskussionen ist die mietrechtliche Situation, dass der Mieter von den Einsparungen profitiert, während der Investor auf den ersten Blick keinen Ertrag aus seiner Investition erzielen kann.
Die Erarbeitung von Lösungsmöglichkeiten hängen stark davon ab, welche Randbedingungen für die Berechnung der vorteilhaftigen Wirtschaftlichkeit zugrunde gelegt werden.

Im gewerblichen Bereich bieten die Mietflächen ein großes Potenzial. Um das Tempo der energetischen Sanierung von Mietflächen im Gewerbebau voranzutreiben, müsse vor allen Dingen das Nutzer-Investor-Dilemma gelöst werden:

„Wir werden auch die klimapolitischen Zielsetzungen in 2030 und sogar in 2050 verfehlen, wenn wir nur Vorschriften, Hemmnisse und nicht gleichzeitig größere Anreize schaffen.“

Marcel Riethmüller

Geschäftsführer, ecogreen Energie GmbH & CO. KG

Die Rendite und Strategie der Investoren im gewerblichen Immobilienbestand

Warum investieren die Investoren so selten in das Thema Energieeffizienz?

Um zu verstehen, warum manche Investoren nicht investieren und um diese Hemmnisse zu verdeutlichen, müssen die Investoren strategisch gesehen grob in 3 Gruppen einteilt werden:

  • Haltedauer Immobilie 1 bis 3 Jahre – kurzfristige Strategie und in Fachkreisen oft auch „Fix and Flip Immobilien“ genannt = günstig kaufen, teilweise aufwerten, Leerstand reduzieren und zu einem höheren Preis verkaufen. Einige genannte Punkte sind nur Optionen und es kommt immer auf das jeweilige Objekt an und ist bei allen Strategien unterschiedlich.
    Aufgrund der geringen Haltedauer spielt das Thema Energieeffizienz kaum eine bis keine Rolle.
  • Haltedauer Immobilie 3 bis 10 Jahre – wo die mittelfristige Strategie ein Fixing-up-Investment sein kann = kaufen, aufwerten und zum höheren Preis vermieten.
    Hier hat die Erfahrung gezeigt, dass aufgrund mangelnder Zeit, Anforderungen der EnEV, Belastung durch Kreditfinanzierung, befürchtete Nachteile z. B. durch Brandschutz und viele weitere Punkte nicht saniert wird.
  • Haltedauer Immobilie ab 10 Jahre – langfristige Strategie und in Fachkreisen eine klassische Buy and Hold Immobilie.
    Bei den Buy and Hold Investoren wird schon eher in das Thema Energieeffizienz investiert, damit diese auch nachhaltig betrieben werden können. Weiterhin können hier die Investoren langfristiger planen.

Dies ist nur ein kleiner Ausschnitt möglicher Strategien von Investoren, stellen jedoch die uns am häufigsten genannten Strategien dar.
Egal welche Strategien verfolgt werden, typischerweise wird erst über eine energetische Sanierung nachgedacht, wenn es dafür einen bestimmten Anlass gibt. Anlässe bilden damit die erste Stufe der Sanierungsentscheidung und oft auch die Tiefe der Sanierung.
Am Schluss steht immer der Faktor „Die Sanierungsrendite“, welche über eine mögliche Sanierung entscheidet.

Sanierungsrendite = (Miete nach Sanierung – Miete vor Sanierung) / Sanierungskosten

Welche Motivation sollten die Investoren haben?

Vor jeder Maßnahme in der energetischen Sanierung wird überprüft, ob die Motivation eine Wirkung auf die Mietanpassung und die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme hat.
Die Motivation ist weiterhin den Mietwert und somit den Verkaufswert des Objekts zu erhöhen, um die langfristige Substanzerhaltung zu gewährleisten, den Mietwechsel zu verringern und den Leerstand zu verhindern.

Dabei kann sich der Aufwand für eine Mietfläche wie folgt zusammensetzen:

1. Gleichung: Niedrige Netto-Kaltmiete + hohe Nebenkosten = 100 % Aufwendungen für eine Mietfläche
2. Gleichung: Hohe Netto-Kaltmiete + niedrige Nebenkosten = 100 % Aufwendungen für eine Mietfläche

Die Investitionsrendite macht der Investor mit der 2. Gleichung und so mit einer hohen Netto-Kaltmiete und nicht mit den Nebenkosten. Die Aussage „Die Nebenkosten zahlen ja die Mieter“ wird, unter ökologischen und auch ökonomischen Gesichtspunkten der Mieter, nicht mehr lange ziehen.

Muss denn immer der Investor investieren bzw. sanieren und welche Motivation sollten die Nutzer bzw. Mieter haben?

Mietverträge im gewerblichen Bereich werden oft zwischen 10 bis 20 Jahre abgeschlossen. Weiterführend mit gestaffelten 5-Jahres-Verlängerungsoptionen.

Gerade im Bestand sind oft sehr alte Techniken, wie z. B. Lüftungstechnik, Kältetechnik oder Absauganlagen verbaut und die Amortisationszeiten liegen oft zwischen 5 – 10 Jahren.

Jetzt stellt sich die Frage, warum investiert nicht der Mieter / Betreiber / Nutzer, wenn der Investor nicht investieren möchte?

Leider lässt sich hier eine pauschale Aussage nicht treffen, trotzdem empfiehlt sich für den Betreiber einen professionellen Berater hinzuziehen und folgende Fragen und Punkte abzuarbeiten:

  • Wie „ALT“ ist die Technik?
  • Welchen Zustand hat die Anlage inkl. mögliche Rohrleitungen, Regelung etc.?
  • Wie ist die Restlaufdauer inkl. möglicher Verlängerung des Pacht- oder Mietvertrags?
  • Welche finanziellen Mittel stehen dem Betreiber zur Verfügung?
Return on Investment ROI in der Sanierung mit Fördermitteln

Sanierungsrendite (ROI – Return on Investment) durch mögliche Fördermittel erhöhen.

Es gibt immer wieder Argumente für und gegen die Inanspruchnahme von Fördermitteln. Eins ist sicher: Durch direkte Investitionszuschüsse kann die Sanierungsrendite deutlich erhöht werden.

Negativ zu bewerten ist die Vorgabe vieler Förderprogramme, dass ein Beginn der Investitionsmaßnahme erst nach Erhalt der Förderzusage erfolgen kann. Teilweise lange Bearbeitungszeiten führen zu Verzögerungen in Sanierungsprojekten und wird von vielen Investoren und auch Betreibern als großes Hemmnis aufgenommen. Daraus folgend werden manche Sanierungsprojekte nicht angegangen, weil der gewünschte Sanierungszeitraum und auch teilweise dann die Sanierungsrendite nicht eingehalten werden kann. Außerdem wird oft das Risiko zu hoch, auf den Kosten sitzen zu bleiben oder die Investitonsmaßnahme zeitlich nicht umgesetzt zu bekommen.

Bekommen Investoren und Betreiber überhaupt Fördermittel für die Sanierung?

Ein ganz klares „JA“! Investoren sowie auch Betreiber können Fördermittel in Anspruch nehmen. Wichtig ist, dass die Rechnung und die Bilanzierung der Anlagentechnik in der Buchhaltung über das antragstellende Unternehmen verbucht wird. Je nach Förderprogramm muss die Anlagentechnik dann 3 bis 5 Jahre betrieben und auch bilanziert werden.

Muss es immer energetische Sanierung sein oder werden auch Neuanlagen gefördert?

Ein Großteil der förderfähigen Unternehmen wissen nicht, dass auch Neuanlagen gefördert werden können. Auch hier kann entweder der gewerbliche Investor oder der Betreiber die Fördermittel in Anspruch nehmen. Auch hier wichtig: Wer zahlt und bilanziert die Neuanlagen?

Gute Beispiele sind hier z. B. Lüftungsanlagen, Kälte- und Klimaanlagen mit natürlichem Kältemittel, Lüftungstechnik in Hotel und Gastronomie, Absauganlagen in Industrie und Gewerbe, Wärmerückgewinnung und die Nutzung von Abwärme.

Welche Lösungsansätze gibt es hier für Betreiber/Mieter, wenn die Motivation stimmt?

Hier ein erfolgreiches Szenario, welches schon sehr oft in Zusammenarbeit mit der ecogreen Energie GmbH & Co. KG als Beratungsunternehmen umgesetzt wurde:

Der Betreiber bzw. Mieter schaut, welche Maßnahmen sich innerhalb der noch vorhandenen Miet- oder Pachtdauer rechnen. Es werden auch die technischen Anlagen vom Eigentümer für die Sanierung in Betracht gezogen. In Absprache mit dem Eigentümer setzt der Betreiber die Maßnahme um und bekommt im besten Fall noch Fördermittel für diese Maßnahme.

Zur Absicherung lässt der Eigentümer einen Vertrag für eine Eigentumsüberlassung unterschreiben. Es handelt sich überwiegend um Anlagen, welche fest mit dem Gebäude verbunden sind und speziell für die Fläche ausgelegt sind.

Win-Win-Situation Fördermittel

Fazit dieser WIN – WIN – WIN Situation?

Mit diesem beispielhaften Vorgehen können alle Beteiligten und die Umwelt nur gewinnen. Wenn sich alle Beteiligten an einen Tisch setzen und eine verträgliche Lösung erarbeiten, dann gibt es dieses „Nutzer-Investor-Dilemma“ oder „Betreiber-Vermieter-Dilemma“ überhaupt nicht.

Wir brauchen uns auch nichts vormachen, denn im ersten Schritt geht es immer darum, ein Unternehmen effizient und wirtschaftlich zu betreiben. Das Schöne ist, dass jeder, der in Energieeffizienz investiert, automatisch was für die Umwelt tut.

WIN – Für den Investor:

Durch die energetische Sanierung wird der Wert des Gebäudes gesteigert und die wirtschaftliche Nutzungsdauer erhöht. Die Nebenkosten für das vermietete Objekt sind entsprechend attraktiv und bestimmen das Mietklientel.

WIN – Für den Betreiber:

Der Betreiber profitiert direkt nach der Umsetzung von der Einsparung. Durch die Nutzung von Fördermittel ist die Amortisationszeit gering und bei richtiger Auslegung wird der Komfort deutlich gesteigert.
Im besten Fall beteiligt sich der Investor noch mit einem Baukostenzuschuss oder mit einer kleinen Mietminderung auf eine festgelegte Zeit.

WIN – Für die Umwelt:

Zudem wird viel Gutes für die Umwelt getan, denn jede energetische Sanierung spart Energie und somit CO2.
Und immer dran denken: „Tue Gutes und sprich darüber“